「中古マンションを買って、自分好みにフルリノベしたい」

そう思って調べ始めると、いちばん最初に立ちはだかるのが「で、結局いくらかかるの？」「どれくらい住めないの？」という2つの壁ではないでしょうか。物件価格は不動産サイトで調べられますが、リノベ費用はサイトを見てもピンときません。

この記事では、大阪府堺市のリフォーム・リノベーション会社「株式会社TEAM-R」代表の潮が、中古マンションのフルリノベーションについて、総額の目安・内訳・物件探しから引き渡しまでの期間・管理組合の手続き・ローン・仮住まいまで、現場の実際をそのまま書きます。金額も期間も、きれいごとを抜きにした数字です。

1. 中古マンションのフルリノベ、総額はいくらかかる？

結論から言うと、500万〜800万円のゾーンがいちばん多いです。

これは間取りの変更を含めて、床・壁・天井・水まわり設備をひととおり新しくする、いわゆる「フルリノベーション」の場合の金額です。

平米単価で考えると、1㎡あたり10万〜20万円が目安になります。

ここで少し正直に書いておくと、この2つの数字は完全には一致しません。たとえば60㎡の住戸を平米20万円で計算すると1,200万円になりますが、実際に多いのは500万〜800万円です。

この差は「どこまでこだわるか」で生まれます。設備を標準グレードでまとめ、造作を最小限にすれば下限の500万円台に、キッチンや洗面を造作でつくり、建具や照明にもこだわると上限に近づいていく。平米20万円は「かなりこだわった場合の上振れ」と考えていただくのが実際に近い感覚です。

つまり、総額は広さだけでは決まりません。 「同じ60㎡でも、人によって倍近く違う」というのがフルリノベの正直なところです。だからこそ、ネットの相場だけを見て予算を組むと、あとで苦しくなります。

なお、TEAM-Rは堺市全域（堺区・中区・北区・南区・西区・東区・美原区）と大阪市全域を中心に、松原市・和泉市・泉大津市・高石市・羽曳野市・大阪狭山市・富田林市・河内長野市まで対応しています。堺市内の中古マンションのご相談も多くいただいています。

2. 総額の内訳は？ 一番お金がかかるのはどこ？

フルリノベの費用は、ざっくり次のような要素に分かれます。

費用の内訳	内容	費用感の傾向
住設機器	キッチン・ユニットバス・洗面・トイレ	いちばん大きい。グレードで大きく変動
解体・処分	既存の内装・設備の撤去と廃材処分	面積とスケルトンの範囲で変わる
給排水・電気	配管の引き直し、配線・分電盤	建物の古さで変動（→ 第8章）
大工・造作	間仕切りの下地組み、造作家具	造作の量で変動
内装仕上げ	床材・クロス・建具・塗装	グレード調整がしやすい
諸経費	現場管理・養生・申請書類など	—

「設備が一番高い」と聞くと当たり前に思えますが、これは裏を返すと「設備を選ぶ打ち合わせが、総額を決める打ち合わせ」ということです。ショールームでオプションを追加していくと、気づいたときには数十万円単位で膨らんでいる、というのはよくある話です。

具体的な金額感については、すでに個別に書いた記事があります。

• 造作洗面は材工で約16.5万円、造作キッチンは材工で約65万円 → 造作が"既製品と同じ金額"でできる理由
• 床材は6畳あたり、複合フローリング約10万円／シートフローリング約8万円／クッションフロア約4.5万円 → フローリングの種類と選び方

フルリノベの総額は、こうした一つひとつの積み上げです。「総額◯◯万円」という数字だけを見るより、内訳を分解して見たほうが、自分の予算配分を決めやすくなります。

3. 相談から引き渡しまで、どれくらいの期間がかかる？

おおよそ3.5〜4ヶ月です。 内訳は次のとおりです。

段階	期間の目安
初回相談 → 現地調査	日程が合えばすぐ
現地調査 → ざっくり見積り	約1週間
プラン・仕様の打ち合わせ	約1ヶ月
契約 → 着工	1〜2週間
工事期間（フルリノベ）	約2ヶ月
完工 → 引き渡し	日程が合えばすぐ

いちばん長いのは当然ながら工事の2ヶ月ですが、見落とされがちなのが打ち合わせの1ヶ月です。間取り・設備・仕上げをすべて決めていく期間で、ここを急ぐと後悔につながります。

物件の引き渡し前でも、採寸や現地調査はできる？

不動産会社にお願いすれば、鍵の引き渡し前に入らせてもらえるケースが多いです。

これは知っておくと得をするポイントです。決済・引き渡しを待ってから採寸を始めると、そこから見積り・打ち合わせで1ヶ月半ほど動きますが、契約から引き渡しまでの期間に現地調査を済ませておければ、その分だけ着工が前倒しできます。仮住まいの家賃を払う期間にも直結する話なので、「物件を契約したら、まず不動産会社に立入りの相談をする」と覚えておいてください。

4. 工事中は住めない？ 仮住まいと引越しはどうなる？

フルリノベの場合、住みながらの工事はできません。 床も水まわりも一度すべて解体するので、生活の場が物理的になくなります。

必要になる仮住まいの期間は、工事期間と同じおよそ2ヶ月です。

ここで多くの方が心配されるのが「引越し費用が2回分かかるのでは？」という点ですが、中古マンションを買ってリノベする場合、引越しは1回で済みます。

理由はシンプルで、今住んでいる家からは工事完了後の新居へ直接移ればいいからです。仮住まいに移るのは「すでにその物件に住んでいて、住みながらフルリノベする」ケース。購入とリノベがセットなら、仮住まい＝いま住んでいる家になるわけです。

• 賃貸にお住まいの場合 → 引き渡し・工事完了に合わせて解約時期を調整すれば、二重家賃は最小限に抑えられます
• 荷物が多い場合 → 多少の量であれば、TEAM-Rの倉庫でお預かりすることも可能です

「フルリノベ＝仮住まい代と引越し2回分が上乗せ」というイメージで予算を組んでいる方が多いのですが、購入とセットなら、そこは思っているほど膨らみません。

5. マンション特有の手続き（管理組合への申請・近隣挨拶）は？

戸建てのリノベと決定的に違うのが、管理組合への工事申請です。マンションは共同住宅なので、勝手に工事を始めることはできません。

項目	実際の流れ
申請書類の入手	管理人さんに確認すると申請書のテンプレートがもらえる
書類の作成	工程表など必要書類はTEAM-Rが作成。申請の代行も可能
承認までの期間	申請からおおよそ2週間
近隣への挨拶	TEAM-Rが実施。 施主さまが挨拶された場合も、後日必ず職人が回ります

承認に2週間かかるということは、「契約→着工まで1〜2週間」というスケジュール（第3章）は、この申請期間を織り込んだものだとご理解ください。ここを飛ばして着工することはできません。

工期が延びることはある？

追加工事が出た場合に延びることがあります。 逆に言えば、当初の計画どおり進む限り、管理組合の手続きが原因で工期が大きく崩れることは基本的にありません。

近隣挨拶については、施主さまご自身が「ご迷惑をおかけします」とご挨拶に行かれるのはもちろん良いことですが、工事の音や期間について具体的に説明できるのは施工側です。TEAM-Rが必ず回るようにしているのは、そのためです。引っ越したあとに長く住む場所なので、ここは丁寧にやるべきところだと考えています。

6. ローンはどうする？ 見積書はいつまでに必要？

物件購入とリノベを同時にやる場合、お金の組み方は大きく2通りです。

方式	内容	実際のところ
リノベ一体型ローン	物件購入費とリノベ費用をまとめて住宅ローンで借りる	選ぶ方は多い。ただし不動産会社によっては敬遠されるケースがある
住宅ローン＋リフォームローン	物件は住宅ローン、リノベ費用は別建てのリフォームローン	一体型が使えない場合はこちら

一体型のほうが金利面で有利になることが多く、実際に選ばれる方は多いです。ただ、不動産会社側が一体型を嫌がるパターンがあります。 その場合はリフォームローンを別途組むことになります。「一体型にできるかどうか」は、物件を紹介してくれた不動産会社に早めに確認しておくのがおすすめです。

いつまでに見積書が必要？

一体型の場合、工事の見積書は必ず必要になります。 金融機関に「リノベ費用がいくらか」を示す書類だからです。

そして重要なのが、ローン会社から提出期限を指定されるという点です。TEAM-Rではその期間内に見積りを出せるよう対応していますが、逆に言えば「見積りを出すのが遅れると、ローンの審査に間に合わない」というリスクがあります。

だからこそ、物件が決まってから相談するのでは遅いことがあります。 買付・契約の段階でおおよその工事金額が見えていると、ローンの手続きが一気にスムーズになります。

支払いのタイミングは？

TEAM-Rの場合は次のとおりです。

1. 着手金 … 工事開始の1週間前までに
2. 中間金 … 工期の途中で
3. 残金 … 工事完了後、1週間以内に

「全額を先に払う」「完成まで一切払わない」のどちらでもない、3回に分けた形です。ローンの実行タイミングと合うかどうかは、金融機関ごとに違うので、契約前に必ずすり合わせをします。

7. 追加費用が出るのは、どんなとき？

リノベで最も怖いのが「解体してみたら想定外のことが出てきて、費用が増えた」というパターンです。

TEAM-Rで実際に追加費用が発生するのは、次のようなケースです。

• 後からご要望が増えた場合（例：「パントリーに棚を付けてほしい」といった追加）
• 設備まわりの電気工事（選んだ機器によって、配線や容量の対応が必要になる）

つまり、「隠れていた不具合」よりも「打ち合わせ後に増えた希望」のほうが、追加費用の主な原因だということです。

これは悪いことではありません。工事が進んで空間が立ち上がってくると、「ここにも棚がほしい」というイメージが具体的に湧いてくるものです。ただ、予算に少し余白を持たせておくと、その気持ちに素直に応えられます。 総額の5〜10%程度を「あとから枠」として見ておくと、精神的にもかなり楽になります。

上の写真は、水まわりを解体して既存の配管が現れた状態です。こういう部分は解体してみないと分からないので、現地調査の段階でどこまで想像できるかが施工店の実力だと考えています。逆に、現地調査もせずに「一式◯◯万円」と出してくる見積りには注意してください。

8. 古い物件は高くつく？ フルリノベに向いている物件とは

どんな物件がフルリノベに向いている？

「住む場所（立地）を重視して選んでいい」というのが、率直なところです。

これは投げやりに言っているのではありません。建物自体が古くても、フルリノベで中身は新しくできるからです。内装も、水まわりも、間取りも、配管も入れ替えられます。だから物件選びでは、駅からの距離、周辺環境、学区、日当たりといった「工事では変えられないもの」を優先して選んでください。

この考え方は、中古マンションの内見チェック10でも書いた「リノベ前提なら、見る場所が変わる」という話と同じです。

逆に、高くつく物件は？

古ければ古いほど、配管の劣化が進んでいるぶん、交換費用が増えてリノベ費用は上がります。

上の写真は、まさにその配管を新しく引き直しているところです。グレーの太い管が新設した排水管、青いのが給水、黄色いのが電気の配線。そして手前に並んでいる金属のボルトが二重床の支持脚で、この上に床パネルを敷いていきます。

ここを新しくできることこそ、フルリノベの最大の価値です。表面の内装だけを変えるリフォームでは、この部分は古いまま残ります。

なお、「この物件はフルリノベがやりにくい」という物件は、基本的にありません。 スケルトンにしてしまうので、既存の間取りがどうであろうと関係なくなるからです。ただし、床の仕上げについては管理規約の遮音等級（L-40／L-45）に左右されます。この点はフローリングの種類と選び方で詳しく書いているので、床材にこだわりたい方は必ず目を通してください。

9. 予算オーバーしたら、どこを削る？

打ち合わせを進めていくと、ほぼ必ず一度は予算オーバーします。そのときの削り方には、はっきりとした優先順位があります。

判断	対象	理由
削っていい	壁紙・床材・照明のグレード	あとから変えやすい。費用も比較的軽い
削らないほうがいい	水まわり設備（キッチン・浴室・洗面・トイレ）のグレード	毎日使う。交換には工事が伴い、あとから直すのが大変

壁紙や床材、照明はグレードを下げても、暮らしの満足度はそこまで落ちません。 そして何より、将来的に「やっぱり変えたい」と思ったときに、比較的軽い工事で変えられます。

一方、水まわりの設備は下げないほうがいいと考えています。毎日触るもので、使い勝手の差が積み重なるからです。しかも交換するには解体を伴う工事が必要で、「あとで気が変わったから」と気軽に替えられません。

フルリノベで、いちばん多い後悔は？

設備のグレードやオプションの選択です。

「もう少し良いものにしておけばよかった」も、「そこまで要らなかった」も、どちらもあります。共通しているのは、計画段階での検討が足りなかったということ。

第3章で「打ち合わせに約1ヶ月かかる」と書きました。長いと感じるかもしれませんが、この1ヶ月をしっかり使うことが、いちばんの後悔対策です。迷ったら、遠慮なく持ち帰って考えてください。急かす打ち合わせに、いい結果はありません。

▶ 関連記事：リノベで後悔するのは"やり直せない4つ"だけ｜職人が現場で見てきた本音

10. 実例：マンション丸ごとリノベーション2件の総額と工期

数字だけではイメージしづらいので、TEAM-Rが実際に手がけたマンションのフルリノベーションを2件ご紹介します。

先にひとつお断りしておくと、この2件はどちらも不動産会社さまからのご依頼による「買取再販物件」です。 つまり、そこに住む方のこだわりを反映した工事ではなく、「早く・きれいに売れること」を目的に、あえて万人受けするデザインでまとめた案件です。

なぜこれを書くかというと、同じ広さでも「自分が住むためのこだわりリノベ」なら、ここに造作の費用が上乗せされるからです。この2件の金額を「フルリノベの上限」だと思って予算を組むと、あとで足りなくなります。参考にしていただくなら、「万人受け仕様でひととおり全部やると、このくらい」という下敷きとして見てください。

	兵庫県明石市	大阪市淀川区（新大阪エリア）
建物種別	マンション（ファミリー向け）	分譲マンション（メゾネットタイプ）
工事内容	リノベーション／間取り変更／造作工事	住居全体のリノベーション／造作工事／内装／水まわり
工期	約1.5ヶ月	約2ヶ月
費用	約600万円	約800万円
完了	2023年12月	2026年6月

どちらも、費用の中で大きかったのは「水まわりの総入れ替え」です。 第2章で「住設機器がいちばん大きい」と書いたとおりの結果になっています。

明石市の事例｜間取り変更＋造作洗面で約600万円

キッチンはLIXILシエラ、浴室はLIXILリノビオ、トイレはLIXILアメージュへ入れ替え。床はnodaのL-45対応の遮音フローリングを使い、キッチンだけは水や汚れに強いフロアタイルに切り替えています。これはフローリングの種類と選び方で書いた「水濡れに強いのはフロアタイル・CF」「お金はメインの部屋にかけ、小面積は用途で選ぶ」という考え方をそのまま実行した形です。

ちなみに、この記事でご紹介している2件はどちらもL-45対応の床材を使っています。第8章で「床の仕上げは管理規約の遮音等級に左右される」と書いたとおり、マンションのフルリノベでは、床材選びが管理規約からの逆算になるということです。

万人受けを狙った案件ですが、洗面だけは造作でつくり込みました。キャビネットと壁出し水栓はサンワカンパニー、シンクはTOTOの病院用シンクを採用。通常よりボウルが大きく、洗い物や身支度がしやすいのが特長です。カウンターは水に強いゴムの集成材。「既製品と同等の金額で、既製品にはできないことをやる」という、造作の考え方の実例です。

この施工事例の詳しい写真と仕様は、こちらでご覧いただけます。

新大阪の事例｜メゾネットを全面リノベして約800万円

8階のメゾネットタイプという、少し特殊な住戸です。水まわりは4点まるごと刷新（浴室LIXILリノビオ／キッチンLIXILシエラ／洗面LIXILピアラ／トイレTOTO）。床はNODAのL-45対応フローリングを採用しています。

見どころは、もともと小さなフィックス窓だった開口を思い切って広げ、Panasonicの室内窓「デコマド」を入れたこと。バルコニー側の光を奥の部屋まで届ける狙いです。壁を壊して広げられるかどうかは、下地や構造を現場で見きわめられるかにかかっています（→ 内見チェック10の「壁は抜けるか」の話です）。

窓下には集成材の造作ベンチ、階段まわりには黒板クロス（マグネットが効く下地入り）とカーブを描く造作棚。リビング横には引出し収納付きの4.5畳の畳ユニット。「万人受け」の枠の中でも、記憶に残るポイントはつくれるという一例です。

そしてこの現場では、フローリングを張る前に、床の不陸（凹凸）をモルタルで調整する工程を入れています。マンションの既存床は、見た目には分からなくても意外と平らではありません。ここを整えずに張ると、歩いたときの違和感や床鳴りにつながります。完成すれば絶対に見えなくなる部分ですが、5年後10年後に差が出るのはこういうところです。

この施工事例の詳しい写真と仕様は、こちらでご覧いただけます。

11. 【TEAM-Rならではの視点】相談は「買う前」から。内見同行は無料です

ここまで読んでいただいて、お気づきかもしれません。

フルリノベの成否は、物件を買う前に半分決まっています。

• 総額は物件の広さと古さに左右される（第1章・第8章）
• ローンの一体型が使えるかは、不動産会社との話し方で変わる（第6章）
• 見積りの提出が遅れると、ローンの審査に間に合わない（第6章）
• 床の仕上げは管理規約の遮音等級で決まる（第8章）

これらはすべて、物件を契約したあとでは、もう動かせません。

だからTEAM-Rは、内見への同行を無料で行っています。

代表の潮が実際に物件へ足を運び、直床か二重床か、既存の床に上張りができるか、この壁は抜けるか、水まわりはどこまで動かせるか——購入を検討している方だけでは判断が難しいところを、その場で確認します。

「まだ買うと決めていないので」「冷やかしみたいで申し訳ない」と遠慮される方がいらっしゃいますが、むしろそのタイミングでご相談いただくのがいちばん役に立てます。 買ってしまってから「思っていた工事ができない」と分かるのが、いちばん避けたい事態だからです。

TEAM-Rは、フローリング職人として約10年、現場に立ち続けてきた代表が直接お話を伺います。営業担当を挟まないので、その場で「できる／できない」「いくらくらいか」をお答えできます。

よくある質問（FAQ）

まとめ｜数字が分かれば、中古マンション×リノベは怖くない

中古マンションのフルリノベーションについて、お金と時間の実際をまとめます。

• 総額は500万〜800万円が最多。 平米単価10万〜20万円。こだわり方で幅が出る
• 一番大きいのは住設機器。 削るなら壁紙・床材・照明から
• 相談から引き渡しまで約3.5〜4ヶ月、うち工事が約2ヶ月
• 仮住まいは約2ヶ月必要だが、購入＋リノベなら引越しは1回
• 管理組合の申請は承認まで約2週間。書類作成・申請代行・近隣挨拶はTEAM-Rが対応
• 建物は古くてもフルリノベで新しくできる。 立地など「変えられないもの」で物件を選ぶ
• 相談は買う前がベスト。内見同行は無料

株式会社TEAM-Rは、大阪府堺市のリフォーム・リノベーション会社です。「どこにでもある無難なリノベ」ではなく、造作を強みにした唯一無二の空間づくりを得意としています。実際にどんな空間ができるのかは、自社ショールーム（堺市内）をご覧いただくのがいちばん早いです。

物件探しの段階からのご相談も、「まだ検討中で何も決まっていない」という段階のご相談も歓迎です。堺市・大阪市を中心に、南大阪一円に対応しています。

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